Immobilien ROI-Rechner
Berechnen Sie in Sekunden Bruttomietrendite, Nettomietrendite und monatlichen Cashflow einer Immobilien-Kapitalanlage – inklusive Grunderwerbsteuer Ihres Bundeslands, Kaufnebenkosten und Finanzierung. Kostenlos, ohne Anmeldung.
- Kaufnebenkosten (6,5 % GrESt + Makler + Notar)
- 36.210 €
- Gesamtkosten
- 336.210 €
- Bruttomietrendite
- 4,4 %
- Nettomietrendite (inkl. Nebenkosten & 2 % Mietausfall)
- 3,63 %
- Darlehenssumme
- 276.210 €
- Monatliche Rate (Zins + Tilgung)
- 1.335 €
- Cashflow pro Monat (vor Steuern)
- -295 €
Vereinfachte Modellrechnung ohne Steuern, Wertentwicklung und Instandhaltungsrücklage – keine Anlageberatung.
So rechnet der ROI-Rechner
Der Rechner ermittelt zuerst die Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland), Maklerprovision (üblich 3,57 % Käuferanteil) sowie Notar und Grundbuch (ca. 2 %). Die Bruttomietrendite ist die Jahreskaltmiete im Verhältnis zum reinen Kaufpreis. Die Nettomietrendite setzt die Jahreskaltmiete abzüglich nicht umlegbarer Kosten und eines kalkulatorischen Mietausfalls von 2 % ins Verhältnis zu den Gesamtkosten inklusive Nebenkosten. Der monatliche Cashflow ergibt sich aus Kaltmiete minus Kreditrate (Zins + anfängliche Tilgung) minus nicht umlegbarer Kosten.
Rechenbeispiel
Eine Wohnung in Nordrhein-Westfalen für 300.000 € mit 1.100 € Kaltmiete: Die Kaufnebenkosten betragen rund 36.200 € (6,5 % Grunderwerbsteuer + 3,57 % Makler + 2 % Notar), die Gesamtkosten also ca. 336.200 €. Daraus ergeben sich 4,4 % Bruttomietrendite und – nach Abzug von 60 € nicht umlegbarer Kosten pro Monat und 2 % Mietausfall – rund 3,6 % Nettomietrendite. Bei 60.000 € Eigenkapital und 5,8 % Annuität (3,8 % Zins + 2 % Tilgung) liegt die Kreditrate bei etwa 1.335 €, der Cashflow damit bei rund −295 € im Monat: Das Objekt trägt sich bei dieser Finanzierung noch nicht selbst.
Tipp: Auf jeder Inseratsseite berechnet Somantic ROI und Cashflow automatisch – mit echten Vergleichsmieten aus der Umgebung statt manueller Eingabe. Aktuelle Durchschnittspreise für Ihre Stadt finden Sie in den Immobilienpreis-Reports, den fairen Marktwert eines konkreten Objekts prüft die kostenlose KI-Bewertung.
Häufige Fragen zur Immobilien-Rendite
Wie berechnet man die Bruttomietrendite einer Immobilie?
Die Bruttomietrendite ist die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, multipliziert mit 100. Beispiel: Eine Wohnung für 300.000 € mit 1.100 € Kaltmiete pro Monat (13.200 € pro Jahr) hat eine Bruttomietrendite von 4,4 %. Die Bruttorendite ignoriert Kaufnebenkosten und laufende Kosten – sie eignet sich für den schnellen Erstvergleich mehrerer Objekte, nicht für die endgültige Kaufentscheidung.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Nettomietrendite rechnet realistischer: Sie setzt die Jahreskaltmiete abzüglich nicht umlegbarer Kosten (Verwaltung, Instandhaltung, kalkulatorischer Mietausfall) ins Verhältnis zu den Gesamtkosten inklusive Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Makler, Notar und Grundbuch – je nach Bundesland zusammen rund 9 bis 12 % des Kaufpreises). Dadurch liegt die Nettomietrendite typischerweise 0,5 bis 1,5 Prozentpunkte unter der Bruttomietrendite.
Welche Rendite ist bei Immobilien in Deutschland gut?
Als grobe Orientierung gelten in deutschen Großstädten Bruttomietrenditen von 3 bis 4 % als marktüblich, in B- und C-Lagen sind 4 bis 6 % erreichbar. Entscheidender als die Rendite allein ist der monatliche Cashflow nach Finanzierung: Ist er positiv, trägt sich das Objekt selbst. Der Somantic ROI-Rechner zeigt beide Kennzahlen gleichzeitig – und auf jeder Inseratsseite berechnet Somantic ROI und Cashflow automatisch aus echten Vergleichsmieten der Umgebung.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in meinem Bundesland?
Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (u. a. Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein). Der Rechner hinterlegt den aktuellen Satz für alle 16 Bundesländer automatisch, sobald Sie das Bundesland auswählen.
Berücksichtigt der Rechner Steuern und Wertsteigerung?
Nein, bewusst nicht. Der Rechner zeigt die laufende Miet-Rendite und den Cashflow vor Steuern. Steuerliche Effekte (AfA, Werbungskosten) und mögliche Wertsteigerungen hängen stark von der persönlichen Situation ab und würden die Vergleichbarkeit verzerren. Für eine steuerliche Bewertung sprechen Sie mit einem Steuerberater – der Rechner ersetzt keine Anlageberatung.